Les travaux collectifs au sein d’une copropriété peuvent parfois susciter des tensions et des incompréhensions entre les copropriétaires. Connaître et comprendre vos droits en tant que copropriétaire est essentiel pour éviter les conflits et assurer une bonne gestion de la copropriété. Dans cet article, nous allons aborder les différentes situations auxquelles vous pouvez être confronté lors de travaux collectifs et vous donner des conseils pour faire valoir vos droits.
1. La prise de décision concernant les travaux collectifs
Dans une copropriété, la réalisation de travaux collectifs doit être décidée en assemblée générale (AG) des copropriétaires. Les décisions sont prises à la majorité des voix, selon l’article 24 ou 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est important de participer à ces AG pour être informé des projets de travaux et pouvoir exprimer votre avis. Si vous ne pouvez pas être présent, pensez à donner pouvoir à un autre copropriétaire pour qu’il vote en votre nom.
2. L’obligation d’information avant les travaux
Le syndic a l’obligation d’informer tous les copropriétaires des travaux envisagés, en leur fournissant un dossier complet, comprenant notamment :
- L’objet des travaux (entretien, amélioration, mise en conformité, etc.)
- Le coût estimatif et le mode de financement
- Les devis des entreprises consultées
- Les plans et les études techniques
Si vous estimez que ces informations sont insuffisantes ou erronées, vous pouvez demander au syndic de fournir des éléments complémentaires avant de voter en AG.
3. La répartition des charges liées aux travaux
Les charges relatives aux travaux collectifs sont réparties entre les copropriétaires selon des quotités fixées par le règlement de copropriété. Ces quotités tiennent compte de la valeur relative de chaque lot (surface, situation, usage) et peuvent être différentes pour les charges générales et les charges spéciales.
Notez que certaines dépenses peuvent être imputées à un ou plusieurs copropriétaires en particulier si elles résultent d’un usage privatif ou d’une négligence (exemple : réparation d’une canalisation obstruée à cause d’un objet jeté par un copropriétaire).
4. Les recours possibles en cas de désaccord sur les travaux
Si vous êtes en désaccord avec une décision prise en AG concernant des travaux collectifs, vous pouvez exercer différents recours :
- Faire appel à un médiateur pour tenter de résoudre le litige à l’amiable (cette démarche est souvent préférable pour préserver la bonne entente au sein de la copropriété).
- Saisir le tribunal de grande instance (TGI) dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision contestée, pour demander l’annulation ou la modification de la décision. Attention, cette procédure peut être longue et coûteuse.
5. Les travaux urgents et les travaux d’office
En cas de travaux urgents nécessaires pour préserver la sécurité des personnes et des biens (exemple : réparation d’une fuite importante), le syndic peut prendre l’initiative de faire réaliser les travaux sans attendre une décision en AG. Il devra ensuite informer les copropriétaires et soumettre les dépenses à leur approbation lors de la prochaine AG.
Si un copropriétaire ne respecte pas ses obligations légales ou réglementaires en matière de travaux (exemple : non-entretien d’un balcon), le syndic peut engager des travaux d’office après mise en demeure restée infructueuse. Le coût des travaux sera alors à la charge du copropriétaire concerné.
En tant que copropriétaire, vous avez des droits mais aussi des obligations concernant les travaux collectifs. Il est important de vous impliquer dans la vie de votre copropriété et de vous tenir informé des projets en cours. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier si vous rencontrez des difficultés ou si vous avez besoin d’aide pour défendre vos intérêts.