Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, notamment pour répondre aux besoins de protection des droits de chacun et pour favoriser un meilleur équilibre dans les relations entre les parties. Cet article vous propose un tour d’horizon des dernières évolutions législatives et jurisprudentielles ayant un impact sur le droit des locataires et propriétaires.
1. La loi ELAN et ses conséquences sur le droit des locataires et propriétaires
La loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), promulguée en novembre 2018, a introduit plusieurs mesures destinées à simplifier les relations entre locataires et propriétaires. Parmi ces mesures, on peut notamment citer :
- La mise en place d’un bail mobilité, destiné aux personnes en formation, stage ou mission temporaire, d’une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable mais résiliable à tout moment par le locataire;
- La limitation du recours à la caution solidaire pour les étudiants bénéficiant d’une bourse;
- L’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, avec la possibilité pour les communes de mettre en place un encadrement spécifique;
- L’allongement de la durée minimale de location pour les logements meublés dans certaines villes;
- La possibilité pour les propriétaires de mettre en place un contrat de location avec option d’achat, permettant au locataire de devenir propriétaire à l’issue de la période de location.
2. Les obligations des propriétaires et locataires en matière d’entretien et de réparation
Le rapport entre les locataires et les propriétaires est souvent source de conflits, notamment en ce qui concerne les obligations d’entretien et de réparation des parties. En effet, si le propriétaire doit assurer la délivrance du logement en bon état et assumer les réparations importantes, le locataire doit lui aussi veiller à l’entretien courant du logement et réaliser les petites réparations.
Plusieurs jurisprudences récentes ont précisé ces obligations, notamment :
- L’arrêt du 11 avril 2019 de la Cour de cassation, qui a rappelé que le propriétaire ne peut être tenu responsable des désordres affectant le logement s’il n’en a pas été informé par le locataire;
- L’arrêt du 5 juin 2019, selon lequel le locataire est tenu d’informer immédiatement son bailleur en cas de sinistre (dégât des eaux, incendie, etc.) afin que ce dernier puisse prendre les mesures nécessaires pour limiter les dommages;
- L’arrêt du 13 juin 2019, qui précise que le locataire doit assumer les frais de réparation des volets roulants, sauf si le dysfonctionnement est dû à un défaut de conception ou d’installation.
3. La protection des locataires contre les expulsions abusives
La loi ELAN a également renforcé la protection des locataires contre les expulsions abusives, en instaurant notamment :
- La possibilité pour le juge d’accorder un délai supplémentaire au locataire en cas de procédure d’expulsion, afin de lui permettre de trouver une solution de relogement;
- L’obligation pour le propriétaire de notifier au locataire son intention de vendre le logement, afin que ce dernier puisse exercer son droit de préemption;
- La création d’un fichier national des impayés locatifs, permettant aux bailleurs de vérifier la solvabilité des candidats à la location et ainsi éviter les expulsions pour impayés.
4. Les garanties offertes aux propriétaires en cas d’impayés
Pour sécuriser les revenus des propriétaires et éviter les situations conflictuelles liées aux impayés, plusieurs dispositifs ont été mis en place ou renforcés ces dernières années :
- La garantie Visale, qui permet aux propriétaires d’être couverts en cas d’impayés de loyers, sous certaines conditions;
- L’extension du dispositif de garantie des risques locatifs (GRL), qui couvre les propriétaires contre les impayés, les dégradations et les frais liés aux procédures d’expulsion;
- La création d’un fichier national des impayés locatifs, mentionné précédemment, qui permet aux bailleurs de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location.
5. Les dispositifs d’aide au logement pour les locataires
Afin de faciliter l’accès au logement pour le plus grand nombre, plusieurs dispositifs d’aide au logement sont proposés aux locataires :
- Les aides personnalisées au logement (APL), destinées à aider les ménages modestes à payer leur loyer ou rembourser leur prêt immobilier;
- Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), qui accorde des aides financières aux personnes en difficulté pour accéder ou se maintenir dans un logement;
- Le dispositif LOCA-PASS, qui propose une avance du dépôt de garantie et une garantie de paiement du loyer et des charges en cas d’impayés.
En définitive, les dernières évolutions législatives et jurisprudentielles visent à mieux protéger et équilibrer les droits des locataires et propriétaires. Ces mesures concernent notamment l’amélioration des conditions de location, l’encadrement des obligations respectives en matière d’entretien et de réparation, la protection contre les expulsions abusives, la sécurisation des revenus des propriétaires et l’accès facilité aux aides au logement pour les locataires. Il est essentiel pour les parties concernées de se tenir informées de ces évolutions afin de faire valoir leurs droits et d’assurer le bon déroulement de leurs relations locatives.